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善用土地增值稅中的重購退稅條件，能盡量降低購屋負擔，只是要小心重購的土地會有五年的列管期，如果有再行移轉，包括配偶贈與、出租、營業或遷出戶籍等未符合自用住宅用地規定的情形，會被追繳原已退還的土地增值稅款。

新竹縣政府稅務局表示，土地增值稅的重購退稅是指土地所有權人賣掉自用住宅土地繳納了土地增值稅，於2年內又重新購買自用住宅土地，為避免因繳納土地增值稅造成購屋負擔，只要符合一定條件，政府會在已繳納稅額額度內給予退稅，無論先買後賣或先賣後買，均可適用。

新竹縣政府稅務局進一步說明，重購土地在列管期間內，因「子女就學需要」、「公務派駐國外」及「土地所有權人死亡」之特殊因素，致戶籍遷出或未設於該地，倘經查明實際上仍作自用住宅使用，確無出租或供營業情事者，可免追繳原退還稅款。

該局提醒民眾，重購土地在列管的5年期間內須持續設籍，即使戶籍短暫遷出也會被追繳原退還的稅款。如戶籍因故須辦理遷出，但仍作自用住宅用地使用者，至少要保留土地所有權人或其配偶、直系親屬任何1人於重購地戶籍內，以維護自身權益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

雙北人期待好久的捷運萬大中和線，目前進度已經接近8成，周邊的中和高中站近一年房價漲幅，竟然超過37%，莒光站也有14.6%。專家分析，因為這兩個地方屬於蛋白區，房價本來就比較便宜，在新建案進駐下，帶動整體房價水漲船高。

捷運萬大中和線第一期路段正如火如荼興建中，通車後，從中正紀念堂到中和高中只需要14分鐘，讓在地居民都相當期待。

在地居民：「施工的時候當然交通可能會有影響，施工好以後，應該就很方便。」

在地居民：「（房價）說是說會漲啦，但我不曉得。」

中和地區剛性需求強，加上捷運題材助攻，不少建商跟民眾紛紛進場布局，為房價帶來成長動能，像是中和高中，平均房價漲幅就來到37.5%，站上5字頭。

房屋集團趨勢中心資深經理陳定中：「中和高中站因為它剛好在今年，這個站點附近，500公尺範圍內，有那種新成屋的，全新建案來推出，那它的成交價格，其實都有來到6字頭以上，高價甚至有到7字頭，所以有拉抬到整個區域的，這個房價行情。」

不只中和高中，附近的莒光站房價年漲幅也有超過14%，反觀中正紀念堂站因為原本房價就很高，加上新案不多，漲幅相對有限。

房仲板橋海山加盟店店東王建雄：「中和的積穗地方，是屬於不是中和的正蛋黃區，比較偏土城跟中和交界的地方，年輕人往比較房價低的地方來做購屋，所以變成說那個地方就變成相對比較熱絡。」

捷運中和高中、莒光站位在板橋、中和的交界，到新板特區百貨商場車程只需要5分鐘，學區資源完善，加上交通利多，成為新北房市新興熱區。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

近年不時傳來老字號餐廳收場的新聞，一場3年多的新冠疫情，改變了用餐習慣、長輩客戶凋零，門庭若市不再；疫情過後即便努力振衰，亦難恢復昔日盛況，無奈再遇上這波信用管制，即便降價頂讓都遭遇變數，出售困難重重。吳先生在台北市南京商圈經營湘浙餐廳30餘年，地道湘浙名菜手藝讓許多外省籍客戶嘗到了熟悉的家鄉味。早年是政商名流的最愛，一位難求；隨著政黨輪替更迭，優勢漸失，只能靠老客戶消費者維持營運，但實質獲利已大不如前。

疫情帶走老客戶 來客大幅減少

2018年新冠疫情爆發，整整3年多吳先生的餐廳幾乎門可羅雀，餐飲業生意慘淡，連過去積攢的利潤積蓄都賠了下去。好不容易熬過疫情，滿懷希望等待老客戶回籠，一波積極連繫之下才發現，疫情過後不少上年紀的老客戶已經不在，而中壯年客群愈發重視健康，口味偏重的湘浙菜已非首選，年輕客群更是明顯偏愛網紅餐廳及小吃類外賣，對這類圓桌型傳統菜餚普遍興趣缺缺。

客源大幅減少已經讓吳先生心力交瘁，再加上食材原料、人力、水電等成本持續升高、長期入不敷出的壓力，讓吳先生決定退休、結束營業頂讓餐廳。餐廳店面是吳先生的自有資產，原本房貸已經繳清，但為度過疫情難關，又向銀行申貸1600萬，每月支付本息約20餘萬，經過近半年尋找買家，終於在9月中旬找到願意接手的同業。

原本售價都已談妥準備簽約，店面含設備以總價6000萬售出，雙方進入合約內容審核最後階段；不料央行在9月19日公布最新的信用管制措施，且在9月20日即刻生效，雙方措手不及，主要是因為公司法人購置住宅的貸款又向下縮減一成，最高貸款成數由4成降為3成，買家以此為由要求再降價1成！

限貸令效應 買方再砍一成價

第七波信用管制並未規範商用不動產貸款，為何這把火會燒到這筆買賣交易呢？買家表示，公司在購買店面的同時也買了住宅，現在住宅貸款被縮減，導致購買店面的資金不足，因為尚未簽約，要不就是放棄交易，要不就是請賣方再降價一成。

吳先生很感慨，接二連三的打擊讓他很受挫，原本要讓售餐廳已經很不捨，現在又遇上這波突如其來的政策，最後連價格也守不住，他思慮再三，最後還是決定再降價一成，畢竟已經無心經營，再加上餐廳的買方不好找，錯過這個買家，下個買家不知何時再現，與其背負貸款苦等買方，不如就降價。他不想最後因為繳不出貸款而走入被銀行法拍的命運，畢竟那餐廳曾經是一生的心血，即便要道別，也要好好說再見。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

今年下半年起，銀行不動產放貸水位偏高，到央行限貸令，購屋民眾無不哀聲遍野，申請不到房貸的問題，也一路延燒到法拍市場。專家指出，早在央行宣布限貸令前，銀行就已紛紛縮手法拍特有的代墊款業務，僅剩下一家銀行願意承作，但後續代墊款轉房貸，依舊要排隊等待核發，投標人恐長期間負擔利率較高的代墊款，使得法拍市場也跟著冷靜不少。

法拍屋代墊轉房貸門檻拉高

寬頻房訊發言人徐華辰指出，早在央行限貸令出來以前，就已經知道銀行接近滿水位的問題，房貸荒的現象愈發嚴重，當時有客戶委託他代標法拍屋，擔心法拍代墊款受到影響，特地詢問許多以往有承辦法拍代墊業務的銀行，許多都告知沒有額度了，唯一只有聯邦銀行還承作法拍代墊款業務，代墊利率6.3%，但後續代墊轉房貸的利率提高到3.1%起，且要綁約2~3年，客戶也因為無法控制房貸問題，認為此時進場風險太高，縮手不投標了。

法拍代墊款是法拍屋特有的狀況，由於投標者成功得標後，需要在7天內把剩餘尾款一次付給法院，但投標人尚未取得不動產權狀，無法申請房貸，因而衍生出法拍代墊款這種特殊貸款方式，屬於短期型貸款，類似於信貸，利率較一般房貸高，審核過程較嚴謹，且通常與日後的房貸方案綑綁在一起。

給付法拍尾款後，約10~14天法院將核發「不動產權利移轉證明書」，就可至地政機關辦理過戶登記，取得房屋所有權後，代墊款就能申請轉為利率較低、期限較長的一般房貸，代墊款大多需借貸1個月左右。然而問題就出在房貸荒上，銀行業務也不能肯定代墊款轉換成一般房貸需要多久的時間，投標者可能要長時間承受高利率的代墊款，目前約需要2個月的時間才能排到房貸撥款。

限貸令後 法拍出價轉保守

而緊接在後，央行在9月19日宣布第七波選擇性信用管制，代墊款綑綁的房貸業務，也一併跟著受到規範，第2屋房貸成數降至5成，第3屋以上及豪宅貸款上限3成，且無寬限期，進一步加深貸款的困難度。

那央行的限貸令，有機會來法拍市場搶便宜嗎？徐華辰表示，法拍市場近年來釋出的案件非常少，前2年隨便條件稍微好一些的物件，都有5~6組人馬搶標，不過近期受到房貸影響，投標組數有降低的狀況，可能只剩下２組競標，預期價格也會有些許修正，以往得標價經常與市價價差不到1成，特殊物件甚至出現過法拍價高於市價的離譜價位，現在價差有放大一些，出價變得較為保守一些。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

內政部統計，全台22縣市中，15歲以上人口未婚比例最高的縣市為「嘉義市」，而未婚人口最高的前五名也出爐。不過，房價高時常與年輕人不結婚的原因綁在一起，房仲業者就分析，實際查看，發現嘉義市本身機能完全且區域房價比相比全台低不少，顯示除了高房價外，還涉及許多社會因素。

根據住商機構統計全台未婚人口「最高的五縣市」，依序為：嘉義、新北、連江、基隆、台東，未婚的比例高達34.8至35.8%。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，未婚比例較高縣市，除新北市與較少房市交易資料的連江縣之外，其他縣市房價都屬相對親民，顯示面對年輕人不婚不生議題，除房價之外，仍有其他問題需要面對。

根據內政部統計，全台22個縣市中，以嘉義市15歲以上人口未婚比例最高。針對該現象，賴志昶說明，嘉義市為中南部少數具豐富商業設施的行政區，且其區域房價所得比僅8.12倍比全台平均低不少。他分析，該地機能完全且年輕人成家難度較低，民眾選擇不結婚應和社會因素較有關連。

根據《聯合新聞網》報導，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨也分析，各界過去直指年輕人不婚不生與高房價有關，不過據觀察這次統計，不少房價所得比偏低縣市，居民不婚比例仍高，顯示該情形為多項社會條件所致，如：地方政府補助多寡、區域環境是否移居、人口密度稠密程度等。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房市受到銀行貸款緊縮、第七波信用管制衝擊，不少屋主實在「撐不住」導致房子遭銀行法拍，MOBILE01上有倒楣房客抱怨承租中的房子遭法拍，原以為可適用《民法》425條「買賣不破租賃」原則，默默祈禱安心住到合約期滿，無奈第一拍流標後，不久即收到法院寄來通知單，要求強制解決合約。究竟民眾有無權利主張住好住滿？租賃專家聯勝房屋總經理林政緯表示，簽約時間點成為關鍵。

查封前簽訂5年內租約 適用買賣不破租賃原則

錄音師S在疫情期間，為方便居家工作，把錄音室搬進住家，為此還花了數十萬重新做隔音裝潢，沒想到近期卻接到房東通知，告知因欠錢房子遭法拍，讓才剛砸下裝潢費的S焦慮不已，擔心隨時可能要搬家，一時之間錄音室設備也不知道要暫時移去哪，甚至可能影響工作接案。

「碰到承租房屋要被法拍，房客想自保，首先第一步是趕緊翻出合約，確認租約是否適用買賣不破租賃原則。」林政緯表示，S要保障自己的權益，關鍵就在租約開始的時間點與簽訂內容。

假設租約是在房子被查封前就已簽約，且是5年以下的定期租約，或是5年以上有公正的定期租約，就可受買賣不破租賃的保護，S有權利依租約條件繼續承租，免受到房屋所有權移轉之影響。反之，如果是口頭約定不定期租約，或是未經法院公證的長期租約，新屋主確實有權將房客趕走。

出租前若已遭設定抵押 契約無保障房客需搬離

此外，假設簽訂租約前，房屋就已經設定抵押權，林政緯提醒：「一般抵押權人通常是銀行，確實可在第1次拍賣流標後，主張租約影響抵押權，提出聲請去除租約後再拍賣。」遇到這類狀況時，除非新屋主願意繼續承租給原房客，否則房客也只能被迫搬離。

值得留意的是，在押金部分，假如原房東未將押金交付給新屋主，房客只能項原屋主要求返還押金，但基於原屋主連最有價值的房屋都已遭法拍，本身經濟狀況可已陷入困境，房客可能面臨求償無門，只能自認倒楣。

林政緯認為，因不少投資人在投標購買帶租約的房屋時，除了法拍價格較便宜外，也可能看上租金投資報酬，若屬後者，房客有機會在房屋被拍賣後，理性與新屋主協調重新簽約。林政緯表示，若S手頭有餘裕，加上考量裝潢成本，不妨可考慮參與競標，順勢成為房子的主人，用租金付房貸。

租屋人若要避免租到法拍屋，將後續所衍生的風險降至最低，簽約前可先請房東出示建物登記謄本，或到地政事務所或在網路申請第二類謄本的建物所有權部，確保欲承租房屋未有查封註記，或其他限制登記事項，或是透過司法院網站「法拍屋公告系統」查詢，從源頭避免租到已遭查封的房屋。

林政緯建議，雙方在簽租約時，房客也可要求房東在合約上註記，保證出租的房屋並無遭受查封或法拍，同時加註一旦成屋房屋遭查封時，房東要補貼裝潢費與搬家費，或要求承租人可先用押金來抵繳租金，把風險傷害降到最低，進而保障租客權益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】